在小区开民宿要经有利害关系业主同意

　　新修订的《重庆市物业管理条例》（下称“条例”）将于5月1日施行，该条例已于去年11月29日经市五届人大常委会第十三次会议表决通过。

　　昨日上午10点，市人大常委会在人民大厦新闻发布厅举行《重庆市物业管理条例》新闻发布会，厘清市民关注的热点。

　　据统计，重庆成立业委会的小区约30%，还有相当多的小区未成立业委会。随机调查的数据表明，对业委会表示不满的业主约占22.45%。此外，由于监督难，围绕公共收益的纠纷不断，成了影响小区安定和谐的重要因素。

　　市人大常委会法制工委副主任张山表示，市人大常委会牵头分赴主城各区和江津、南川、梁平等20多个区县开展实地调研，还收到物业管理方面的建议3000多条。

　　张山介绍，新版条例对原条例86条进行了全面修改，新增了27条，将部分条款进行优化调整后，新的条例共计112条。

　　为确保《条例》顺利实施，市住房城乡建委从宣传、培训、贯彻三个方面全方面推进《条例》实施落地。

　　市住房城乡建委党组成员、副主任郭唐勇透露，2020年底主城各区80%以上的社区将成立环境和物业管理委员会。

　　同时，他还表示，市住房城乡建委将以《条例》实施为契机，督促区县住房城乡建设部门主动会同相关行政执法部门针对社会反映强烈的物业管理领域违法违反相关规定的行为进行集中执法活动，把贯彻执行《条例》作为监管执法的重要内容，增强监管执法的针对性和有效性。

　　1.一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的50%以上，建筑设计企业应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　2.占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

　　业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的，业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。

　　条例中明确，鼓励和支持物业所在地居（村）民委员会成员通过法定程序成为监事委员会监事，依法履行监督职责。

　　业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门投诉，街道办事处、乡（镇）人民政府、区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当及时受理，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

　　据了解，重庆市共有物业服务企业3368家，在管的物业小区有9600余个。

　　根据条例规定，首次业主大会会议筹备组有5项工作内容，其中之一是制定业主委员会成员产生办法，确定候选人名单。

　　业主委员会成员候选人由筹备组推荐，30名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人资格。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由五到十一名单数成员组成，每届任期五年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　条例中明确，业委会成员必须符合相关条件，比如本人、配偶以及直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业无利害关系。同时，鼓励和支持业主中符合条件的中国党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员，依法履行职责。

　　20%以上业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。

　　条例中提到，住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散的，居（村）民委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，组织业主讨论决定物业管理事项，或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

　　业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

　　评估机构应当依照法律、法规规定和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，评估结果应当向全体业主公布。

　　根据条例，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

　　物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案予以公示，充分听取业主意见。

　　物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起15日内，报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并予以公告，同时抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　条例规定，物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

　　同时，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会决定。

　　物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的服务标准和服务规范提供专业化的服务。同时，物业服务企业不得有下列行为：

　　3.擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。

　　4.以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

　　物业服务企业可以委托专业性服务企业完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

　　鼓励物业服务企业拓展家政服务、信息服务、养老服务、健康服务等其他生活性服务领域。

　　物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会未选聘出新的物业服务企业，也未约定业主自行管理或者其他管理人管理的，由全体业主在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下共同承担管理责任。

　　经业主委员会或者20%以上业主申请，居（村）民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府委托下，组织提供应急管理。应急管理内容仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行、消防安全等维持业主基本生活服务事项，相关费用由全体业主承担。应急管理期限一般不超过六个月。

　　应急管理实施前，街道办事处、乡（镇）人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容予以公告。

　　业主、物业使用人对物业进行装饰装修前，应当将装饰装修的时间、范围、方式等书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者物业使用人以及装饰装修人员，同时公告施工的时间和范围。

　　物业服务企业对违反装饰装修规定的行为，应当履行发现、劝阻、报告职责，并配合有关部门依法处理。

　　物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理，具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。

　　有下列情形之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主经街道办事处、乡（镇）人民政府书面同意，可以向区县（自治县）住房城乡建设主管部门申请适用应急简易程序：

　　物业专项维修资金使用申请可以由业主、业主委员会或者物业服务企业提出。下列费用不得从物业专项维修资金中支出：

　　1.物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；

　　2.物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

　　3.物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

　　4.物业共有部位、共有设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　物业管理区域共有部位、共有设施设备维修、更新、改造费用情况应当及时进行公示。物业专项维修资金代管单位理应当通过业主决策信息系统等方式，定期公布物业专项维修资金的收支情况，方便业主查询账户余额及使用情况。

　　对于十万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支，业主大会决定不聘请评审机构的除外。

　　按照条例规定，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。

　　建设单位依法出售车位（库），应进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

　　建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库），业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

　　违反规定销售车位（库）的，或者对业主要求承租的车位（库）只售不租的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

　　将未出售的车位（库）不优先出租给本区域内业主，或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

　　公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

　　物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合上述规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。同时，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。

　　市、区县（自治县）人民政府及有关部门应当根据本地实际，加强对居住小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。

　　业主、物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　4.将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

　　9.损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地；

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止，并将劝阻、制止情况存档保留；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当在物业管理区域内通报，并及时报告有关部门，有关部门应当依法立即处理。因上述行为导致他人合法权益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起诉讼。